Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Sollen mit einer Mietsache Erträge erzielt werden, so muss der Mieter sie entsprechend ausstatten; die Erträge sind der Erfolg der unternehmerischen Tätigkeit des Mieters (Beispiel: Mieter mietet ein Lokal im Rohbau und baut es zum gut gehenden Restaurant aus).

Im Unterschied dazu handelt es sich bei der Pacht um einen Vertrag zwischen einem Verpächter und einem Pächter betreffend die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch und Bezug der Erträge. Der Pächter nutzt also ein fertig eingerichtetes Objekt (Beispiel: Übernahme eines bestehenden Restaurants samt Einrichtung und Belegschaft). Die Überlassung zur Nutzung erfolgt gegen ein Entgelt (Pachtzins). Während bei der Miete in der Regel eine Zahlung in Geld vorgesehen ist, kann die Pacht ganz oder teilweise auch in natura erfolgen – etwa durch die Abgabe eines Teils der Ernte. Sodann können bei der Pacht nicht nur Sachen, sondern auch Rechte Gegenstand des Vertrages sein. Schliesslich wird vom Übernehmer der nutzbaren Sache oder des nutzbaren Rechts die bestimmungsgemässe Erhaltung, Nutzung bzw. Bewirtschaftung der Sache oder des Rechts verlangt, was bei der Miete grundsätzlich nicht der Fall ist. Die Pacht ist im OR in einem separaten Kapitel geregelt (Art. 275 ff. OR).

Beansprucht der Vermieter das Mietobjekt für sich oder ihm bekannte Personen, so liegt ein Eigenbedarf vor. Der Eigentümer ist berechtigt, einem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Zu unterscheiden sind zwei Fälle: Liegt eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 261 Abs. 2 Bst. a OR vor (Handänderung nach Kauf, Schenkung, Erbgang), so kann der neue Eigentümer einen Eigenbedarf nur für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte, aber keine weiteren Personen geltend machen. Zudem muss der Eigenbedarf dringend, konkret und aktuell sein. Nimmt der Vermieter hingegen eine ordentliche Kündigung vor, so kann er die Wohnung für sich, für Verwandte oder auch nur für Bekannte kündigen; es muss also kein Eigenbedarf im engeren Sinn vorliegen. Die Kündigungsbegründung muss jedoch wahr sein, der Bekannte muss also auch einziehen. Die Eigenbedarfskündigung zwecks Verschleierung anderer Absichten (etwa einem Umbau) ist unzulässig.

Der Mietvertrag muss nicht schriftlich vereinbart werden. Auch ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag ist gültig. Aus Beweisgründen empfiehlt sich allerdings der Abschluss eines schriftlichen Vertrags aber auf jeden Fall. In einem Vertrag sollten die folgenden Punkte geregelt werden:

• die Nennung der Vertragsparteien (Solidarschuld durch mehrere Mieter?)
  
• exakte Beschreibung des Mietobjekts (wenn möglich mit Flächenangaben) und allfälliger Nebenräume (beispielsweise Garage, Bastelraum, Keller etc.) sowie der Räume zur Mitbenutzung (beispielsweise Velokeller, Waschküche)
  
• sofern mehrere gleichartige Objekte vorhanden sind, empfiehlt sich zusätzlich die Angabe des Stockwerks mit einem Beschrieb, welches Objekt gemeint ist (bspw. 3. Stockwerk, Wohnung links der Treppe)
  
• das Datum des Mietbeginns
  
• die Mietdauer (befristeter oder unbefristeter Vertrag?)
  
• Klausel zum «kleinen Unterhalt» (welche Mängel hat der Mieter zu beseitigen?)
  
• die Kündigungsbestimmungen (Kündigungsfrist muss bei Wohnräumen mindestens drei Monate betragen, bei Geschäftsräumen sechs)
  
• der Brutto-Mietzins resp. Netto-Mietzins sowie die Nebenkosten
  
• wenn gewünscht: Indexklausel zwecks Anpassung des Mietzinses (bei mindestens fünfjähriger Vertragsdauer)
  
• allfällige Sicherheitsleistungen (Mietzinsdepot)
  
• besondere Vereinbarungen (Hausordnung, Bestimmungen zur Tierhaltung etc.)

Sofern eine Hausordnung besteht, sollte diese dem Mieter bei Vertragsabschluss vorgelegt werden bzw. sollte er die Möglichkeit haben, diese zu lesen und zu überprüfen.

Der Mieter hat die Pflicht, den Mietzins zu bezahlen (Art. 257 OR) und die Mietsache in angemessenem Zustand zurückzugeben (Art. 267 Abs. 1 OR), sobald das Mietverhältnis beendet ist. Weiter hat der Mieter den gemieteten Gegenstand sorgfältig zu gebrauchen (Art. 257f Abs. 1 OR), Mängel an der Mietsache zu melden (Art. 257g OR), kleinere Reparaturen an der Mietsache selber auszuführen (Art. 259 OR), Rücksicht auf die Nachbarn zu nehmen (Art. 257f Abs. 2 OR) und Arbeiten und Besichtigungen zu dulden (Art. 257h OR).

Gemäss Art. 256 Abs. 1 OR trifft den Vermieter die Pflicht zur Übergabe sowie zur Instandhaltung der Mietsache. Wichtig ist, dass die Mietsache während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses zum vorausgesetzten Gebrauch tauglich ist. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nichtig, wenn sie in vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen oder in Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume enthalten sind (Art. 256 Abs. 2 lit. a und b OR). Weiter trifft den Vermieter die Pflicht, dem Mieter das Rückgabeprotokoll aus dem vorangegangenen Mietverhältnis vorzulegen und ihm die Höhe des Mietzinses des vorangegangenen Mietverhältnisses mitzuteilen (Art. 256 Abs. 2 OR).

Weitere Nebenpflichten können sich für beide Parteien aus dem Vertrag oder dem Gesetz ergeben.

Für Geschäftsmieten (Überlassen eines Raums zu Geschäftszwecken), separate Garagenmieten, Staffelmieten (periodische Erhöhung des Mietzinses um im Voraus festgelegte Beträge), Indexmieten (nur bei einer Vertragslaufzeit ab fünf Jahren möglich) und Mietverträge über Luxuswohnungen (sechs oder mehr Wohnräume) gelten Spezialregeln. Auf diese Verträge kommt das Mietrecht nur teilweise zur Anwendung. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, solche Verträge vor der Unterschrift von einem Anwalt prüfen zu lassen. Dasselbe gilt für Verträge, die lange andauern und/oder unklare allgemeine Vertragsbedingungen als anwendbar erklären.

Ein Koppelungsgeschäft ist eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, von der das Zustandekommen oder die Weiterführung des Mietvertrags abhängig gemacht wird. Der Mieter hat dabei eine Verpflichtung zu übernehmen, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängt (beispielsweise Kauf der Mietsache, Kauf von Möbeln, Kauf von Aktien etc.). Koppelungsgeschäfte sind nichtig (Art. 254 OR).

Eine Hausordnung soll im Alltag klare Verhältnisse schaffen. Sie wird vom Vermieter erlassen und ist zwecks rechtlicher Verbindlichkeit integrierter Bestandteil des Mietvertrags. Änderungen der Hausordnung können gemäss Art. 269d OR und der Rechtsprechung eine Vertragsänderung darstellen, wenn sie neue Pflichten oder Einschränkungen für die Mieterschaft mit sich bringen. Solche Änderungen greifen in die Gebrauchsbefugnis ein, also in die «vertragsgemässe Nutzung», und müssen deshalb formell wie eine Vertragsänderung mitgeteilt werden. Kleinere organisatorische oder klar untergeordnete Änderungen (z. B. neue Waschplan-Zeiten, Benennung von Kontaktpersonen etc.) gelten hingegen nicht als Vertragsänderung, sondern als Ausübung des Weisungsrechts des Vermieters (Hausrecht). Hausordnungen, denen der Mieter nicht zugestimmt hat (wie etwa ein bloss ausgehängter Zettel im Treppenhaus), sind rechtlich nicht verbindlich.

In der Hausordnung geregelt werden beispielsweise der Umgang mit gemeinschaftlich genutzten Räumen (Waschküche, Treppenhaus, Veloraum etc.) und das erwartete Verhalten der Hausbewohner (Ruhezeiten, Abfallentsorgung, Entfernen von Verunreinigungen, Grillieren auf der Terrasse oder dem Balkon etc.). Üblich ist auch, dass in der Hausordnung eine tägliche Höchstdauer festgelegt wird, während welcher musiziert werden darf, oder es können den Mietparteien wiederkehrende Aufgaben («Ämtli» wie Laub kehren, Schnee schaufeln, Treppenhaus reinigen) auferlegt werden. Hingegen dürfen Hausordnungen das Privatleben der Mieter nicht übermässig einschränken. So darf es nicht verboten werden, dass der Mieter Besuch empfängt, in der Wohnung raucht (ein Verbot ist unter Umständen zulässig, wenn sich in der Wohnung wertvolle Täfer oder Bodenbeläge befinden). Allenfalls muss ein Mieter aber für Schäden aufkommen. Musik auf Zimmerlautstärke oder auch Kinderlärm darf nicht verboten werden; er lässt sich nicht vermeiden und ist laut ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts von den Nachbarn zu akzeptieren.

Verstösse des Mieters gegen rechtlich verbindliche Hausordnungen müssen vom Vermieter angemahnt werden. Führt die Mahnung nicht zu einer Verbesserung der Situation, kann der Verstoss gegen die Hausordnung als Kündigungsgrund genügen.

Grundsätzlich ist es erlaubt, dass ein Mieter seine gemietete Wohnung untervermietet. Dennoch bedarf es bei der Untervermietung der Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann die Zustimmung aber nur dann verweigern, wenn der Mieter vom Untermieter eine übersetzte Miete verlangt oder wenn ihm aus der Untermiete Nachteile erwachsen. Weiter muss die Untermiete nicht akzeptiert werden, falls der Mieter selber definitiv nicht (mehr) in der Wohnung wohnen will. Damit soll das Mietverhältnis als reines «Zwischengeschäft» ausgeschlossen werden.

Neue Untermieter sind dem Vermieter zu melden. Zudem hat der Vermieter Anspruch darauf, die Bedingungen zu erfahren, zu welchen das Untermietverhältnis abgeschlossen worden ist. Von Untermietern verursachte Schäden hat immer der Mieter zu tragen, da zwischen dem Untermieter und dem Vermieter formell kein Vertrag zustande gekommen ist.

Falls in einer Wohnung ständig mehrere Personen leben, die Miete zahlen, von welchen aber nur eine Person den Mietvertrag unterschrieben hat, so gelten die im Vertrag nicht erwähnten Personen als Untermieter derjenigen Person, die den Mietvertrag unterschrieben hat. Um klare Verhältnisse zu schaffen, empfiehlt es sich, dass in solchen Konstellationen ein Untermietvertrag abgeschlossen wird. Kündigt der Mieter das Mietverhältnis, so sollte er auch das Untermietverhältnis auf das Ende des Mietverhältnisses abgestimmt kündigen, damit dem Untermieter die rechtlich vorgeschriebene Kündigungsfrist uneingeschränkt zur Verfügung steht.

Gäste, die in Mietwohnungen aufgenommen werden, gelten in rechtlicher Hinsicht als Untermieter, da das mietvertragliche Element (Wohnung gegen Geld) im Vordergrund steht. Kommen zum Mietverhältnis weitere Leistungen dazu, wie etwa Verpflegungen, Fahr- oder Putzdienste, so liegt ein Beherbungsvertrag vor.

Problematisch wird die Untervermietung einer Wohnung insbesondere dann, wenn sie ein reines Geschäftsmodell darstellt und der Mieter selber gar nicht in der Wohnung wohnen will, sondern diese einzig und allein als Einnahmequelle unterhält. In solchen Fällen ist der Vermieter berechtigt, die Untermiete zu verbieten. Doch auch in Fällen, in denen die Wohnung nur hin und wieder untervermietet werden soll, muss der Vermieter um Zustimmung gefragt werden. Zudem sind ihm die Bedingungen des Untermietverhältnisses offenzulegen. Damit erweist sich die Rechtslage als schwerfällig und heikel. Eine Lösung kann darin bestehen, dass der Mieter mit dem Vermieter einen Rahmenvertrag über die Weitergabe der Wohnung abschliesst und in diesem Vertrag sämtliche wichtigen Details (Häufigkeit, Preis, Belegung etc.) regelt.

Wird ein Untermietverhältnis eingegangen, ohne dass der Vermieter um Zustimmung gefragt worden ist, ist das Risiko für den Mieter beträchtlich, da ihm deswegen die Kündigung drohen kann. Auf jeden Fall dürfte der Vermieter berechtigt sein, vom Mieter das erworbene Entgelt zu verlangen (Geschäftsführung ohne Auftrag, Art. 423 Abs. 1 OR).

Wird eine Wohnung im Internet angeboten, so ist weiter zu prüfen, ob der Mieter Meldepflichten zu erfüllen und/oder Tourismusabgaben zu leisten hat.

Als Mietnomaden werden Mieter bezeichnet, die den Mietzins nicht bezahlen wollen und von einer Wohnung zur nächsten ziehen. Sobald eine Mietzinszahlung ausbleibt, empfiehlt es sich, den Mieter umgehend und mit eingeschriebener Post anzumahnen, ihm eine Zahlungsfrist von 30 Tagen einzuräumen und die Kündigung anzudrohen für den Fall, dass der Mietzins weiterhin ausbleibt. Reagiert der Mieter nicht, so kann das Mietverhältnis mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden. Zieht der Mieter bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, so muss ein Ausweisungsverfahren angestrengt werden (Exmission). Das Verfahren wird durch ein Gesuch an die Schlichtungsbehörde am Ort des Mietobjekts oder – in klaren Fällen – direkt an das zuständige Gericht eingeleitet. Zudem kann gegen den Mieter ein Betreibungsverfahren eingeleitet werden, um die Zahlungsrückstände erhältlich zu machen. Da das gesamte Prozedere aufwändig und kompliziert ist, ist der frühzeitige Beizug eines Anwalts empfehlenswert.

Durch die Vornahme geeigneter Massnahmen lassen sich Mietnomaden bereits vor Abschluss des Mietvertrags erkennen (Verlangen eines Betreibungsregisterauszugs sowie einer Bestätigung der Mietschuldenfreiheit durch den Vorvermieter, gegebenenfalls Referenzangaben von früheren Vermietern).

Kleintiere (Hamster, Meerschweinchen, Zierfische, kleine Vögel etc.) sind in Mietwohnungen erlaubt. Auch grössere Tiere wie Katzen und Hunde sind erlaubt, sofern der Mietvertrag keine gegenteilige Bestimmung enthält. Häufig ist im Mietvertrag vorgesehen, dass die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist, falls eine Katze oder ein Hund in die Wohnung einziehen soll. Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, sofern er dies gut begründen kann. So ist ein kleines Studio für die Haltung zweier Bernhardiner wohl eher ungeeignet. Ist die Haltung von Hunden in der Wohnung verboten, so ist es trotzdem erlaubt, Besucher zu empfangen, die einen Hund dabei haben.

Hat der Vermieter der Haltung einer Katze oder eines Hundes zugestimmt, so gilt diese Zustimmung auch für ein allfälliges Folgetier. Zudem kann die Zustimmung auch einem neuen Hauseigentümer entgegengehalten werden. Von selbst versteht sich, dass Mieter, die erlaubterweise ein Tier in der Mietwohnung halten, dafür besorgt sein müssen, dass allfälliger Dreck weggeräumt wird und die Lärmbelästigungen auf ein Minimum beschränkt werden.

Da der Vermieter verpflichtet ist, seine Mieter vor Beeinträchtigungen zu schützen, dürfen exotische Tiere wie giftige Spinnen oder Schlangen nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters gehalten werden.

Zu beachten ist, dass das Prinzip der Gleichbehandlung gilt. Das Verbot der Katzen- oder Hundehaltung hat daher für alle Mieter gleich zu gelten. Schafft sich ein Mieter einen Hund oder eine Katze an, ohne die im Mietvertrag vorbehaltene Zustimmung des Vermieters einzuholen, so riskiert er die Kündigung.

Tritt ein Mietvertrag in Kraft, so hat nicht mehr der Vermieter, sondern neu der Mieter das Hausrecht an den gemieteten Räumen. Das Hausrecht dauert bis zum Auszug des Mieters. Es ist demnach der Mieter, der während der Mietdauer bestimmt, wer Zutritt zur gemieteten Wohnung hat. Dies gilt auch gegenüber dem Vermieter; dieser ist nicht berechtigt, vermietete Räume eigenmächtig zu betreten (Hausfriedensbruch). Aus diesem Grund ist es dem Vermieter auch nicht gestattet, einen Schlüssel zu behalten. Tut er dies doch, etwa um sich in Notfällen Zutritt zur Wohnung zu verschaffen, sollte er den Mieter über den Schlüsselbesitz informieren.

Ein Mieter hat Besuche des Vermieters in gewissen Fällen dennoch zu dulden. Der Vermieter darf eine Wohnung besichtigen, wenn es für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung nötig ist (Art. 257h OR). Der Vermieter muss die Besichtigung rechtzeitig anmelden und auf den Mieter Rücksicht nehmen. Einen Besuch spät am Abend beispielsweise kann der Mieter ablehnen.

Die Balkonnutzung ist im OR nicht geregelt. Massgebend sind daher die Bestimmungen im Mietvertrag und in der Hausordnung sowie die Gerichtspraxis.
Die Mieter sind verpflichtet, die Mietsache sorgfältig zu nutzen und auf ihre Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Diese Pflicht gilt auch in Bezug auf die Balkonnutzung. Alles, was übermässig stört, ist zu unterlassen.

Zum einen darf der optische Eindruck des Hauses nicht beeinträchtigt werden. Übermässige Bepflanzungen, über den Balkon hinausragende Antennen und Fahnen sowie übergrosse Blumenkästen sind deshalb zu vermeiden. Über den Innenbereich des Balkons darf der Mieter hingegen nach seinem Belieben verfügen, sofern die Bausubstanz nicht beeinträchtigt wird. Zu beachten ist dies bspw. bei Anschaffung eines Whirlpools, dessen Gewicht die Tragfähigkeit keineswegs überschreiten darf.

Zum anderen dürfen die Nachbarn nicht über Gebühr belästigt werden. So haben Mieter, die auf dem Balkon grillieren oder rauchen, die Nachbarn so gut wie möglich vor Geruchsbelästigungen zu schützen (wenn möglich Elektrogrill; Rauchen unter offenem Fenster vermeiden). Ein gänzliches Grillverbot auf dem Balkon dürfte die Persönlichkeitsrechte des Mieters jedoch verletzen.

Grundsätzlich gilt, dass die Festlegung der Mietzinshöhe in der Vertragsfreiheit der Parteien liegt und dass einmal abgeschlossene Verträge einzuhalten sind («pacta sunt servanda»). Das Mietrecht erlaubt es dem Vermieter jedoch, in verschiedenen Fällen den Mietzins anzuheben (Erhöhung des Referenzzinssatzes, Anpassung an die Teuerung, Kostensteigerungen, Mehrleistungen des Vermieters, Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit, Mietzinserhöhung nach Verkauf, Renovationsarbeiten an der Wohnung). Der Vermieter muss die geplante Mietzinserhöhung auf dem amtlichen Formular mitteilen und begründen. Eine Mietzinserhöhung ist immer erst auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin möglich. Ist ein Mieter mit der geplanten Mietzinserhöhung nicht einverstanden, so hat er sie innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde anzufechten.

Gelegentlich kommt es zu versteckten Mietzinserhöhungen. Solche liegen beispielsweise vor, wenn der Referenzzinssatz gesenkt wird, ohne dass der Mietzins angepasst wird, oder wenn neue Nebenkosten eingeführt werden, die den tatsächlich entstandenen Kosten der letzten drei Jahre nicht entsprechen. In solchen Fällen kann ebenfalls die Schlichtungsbehörde angerufen werden.

Missbräuchlich ist ein Mietzins, wenn aus der Mietsache ein übersetzter Ertrag erzielt werden soll. Es sind drei Fälle zu unterscheiden:

• Bei Neubauten ist die Bruttorendite für die Festlegung des Mietzinses massgebend. Die Bruttorendite ergibt sich aus dem Verhältnis der Mietzinseinnahmen (ohne Abzüge) zu den Anlagekosten (Landkosten, Gebäudeerstellungskosten). Sie darf den Referenzzinssatz gemäss der bisherigen Rechtsprechung um nicht mehr als 2 % übersteigen. Angesichts der kürzlich vorgenommenen Anpassung der Nettorendite (siehe sogleich) ist hier mit einer Anhebung zu rechnen.
• Der Mietzins von Liegenschaften, die älter als zehn Jahre sind und seit weniger als 30 Jahren demselben Eigentümer gehören, bestimmt sich nach der Nettorendite. Die Nettorendite ergibt sich aus dem Verhältnis der Mietzinseinnahmen (nach Abzug der anfallenden Kosten) zu den Anlagekosten (Landkosten, Gebäudeerstellungskosten). Sie darf den Referenzzinssatz laut aktueller Rechtsprechung um nicht mehr als 2 % übersteigen. Liegt der Referenzzinssatz bei 1,25 %, darf die Rendite also 3,25 % betragen.
• Bei Liegenschaften, die seit mindestens 30 Jahren demselben Eigentümer gehören, richtet sich der Mietzins nach der Orts- und Quartierüblichkeit. Ein Anfangsmietzins ist missbräuchlich, wenn er über dem durchschnittlichen Zins von fünf in Bezug auf Lage, Grösse und Ausstattung vergleichbaren Mietobjekten liegt.

Nebenkosten sind Kosten, die beim Vermieter für den Betrieb der Liegenschaft anfallen (Grundgebühr für Wasser und Abwasser, Heizkosten, Kosten für den Abwart etc.). Sie sind also das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR). Der Vermieter darf dem Mieter die Nebenkosten in Rechnung stellen. In der Regel überweisen die Mieter dem Vermieter monatlich eine Vorauszahlung für die Nebenkosten (Akontozahlung). Am Ende der Abrechnungsperiode ist der Vermieter verpflichtet, eine Abrechnung über die Nebenkosten zu erstellen und die pro Mieter anfallenden Beträge mit den von ihnen geleisteten Vorauszahlungen zu verrechnen. Mieter müssen nur Nebenkosten bezahlen, die im Mietvertrag als solche ausgewiesen sind. Entstehen während der Mietdauer neue Nebenkosten, so stellen diese eine Vertragsänderung dar und müssen mit dem amtlichen Formular mitgeteilt werden. Gewisse Kosten dürfen nicht als Nebenkosten auf die Mieter überwälzt werden (Versicherungsprämien, Liegenschaftssteuer etc.).

Ein Mietobjekt ist dann mangelhaft, wenn ihm eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder es nicht zum vorgesehenen Zweck taugt. So ist eine Wohnung, die an einer stark befahrenen Strasse liegt, nicht ruhig, auch wenn dies im Inserat so beschrieben worden ist. Und eine Wohnung, die nicht beheizt werden kann, ist im Winter nicht zum Wohnen tauglich. Für solche Mängel haftet der Vermieter. Ausschlaggebend ist, was vom Mietobjekt erwartet werden kann und was zwischen den Parteien vereinbart worden ist. So kann von einem jahrzehntealten Holzhaus kein perfekter Schallschutz erwartet werden, hingegen sind moderne Küchengeräte ein Muss, falls diese vom Vermieter zugesichert worden sind.

Unterschieden wird zwischen leichten, mittleren und schweren Mängeln. Leichte Mängel («kleiner Unterhalt»; bspw. der Wechsel einer einfachen Glühbirne) müssen vom Mieter selber behoben werden, sofern es sich um Mängel handelt, die von einem handwerklich normal begabten Mieter behoben werden können. Mittlere Mängel schränken den vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache ein. Sie sind vom Vermieter zu beheben, ansonsten ist der Mieter zur Ersatzvornahme berechtigt. Allenfalls kann auch eine Mietzinsreduktion eingefordert werden. Bei schweren Mängeln ist die Wohnung nicht mehr bewohnbar. Nebst den Rechtsfolgen, die bei mittleren Mängeln angezeigt sind, kann die Wohnung fristlos gekündigt werden.

Die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses hat unter Beachtung der Kündigungsfristen zu erfolgen (drei Monate für Wohnungen, sechs Monate für Geschäftsräume und zwei Wochen für möblierte Zimmer und Parkplätze). Diese Fristen können vertraglich nicht verkürzt, aber verlängert werden. Bei der Kündigung handelt es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung, das bedeutet, dass für die Einhaltung der Kündigungsfrist der Tag massgebend ist, an dem die Kündigung beim Vermieter ankommt. Hält eine Kündigung die Kündigungsfrist nicht ein, so gilt sie auf den nächstmöglichen Kündigungszeitpunkt.

Im Mietvertrag können Kündigungstermine vereinbart werden, also Zeitpunkte, auf welche hin die Kündigung ausgesprochen werden kann. Im Normalfall ist eine Kündigung auf jedes Monatsende möglich. Sind im Mietvertrag keine Kündigungstermine vereinbart, so gelten die ortsüblichen Kündigungstermine (Stadt Zürich: 31. März und 30. September).

Der Vermieter hat die Wohnung mit dem amtlichen Formular zu kündigen, ansonsten ist die Kündigung nichtig. Wird eine Familienwohnung gekündigt, so hat der Vermieter beiden Partnern je ein amtliches Formular zuzustellen. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nur von einem Partner unterschrieben worden ist. Die Kündigung muss nur auf Verlangen des Mieters hin begründet werden. Zu beachten gilt es hier, dass bei der Kündigung einer Familienwohnung mit einem Ehepaar die Kündigung beiden Ehegatten separat zugestellt werden muss. Dies gilt grundsätzlich auch während eines Scheidungsprozesses, wenn ein Ehegatte bereits ausgezogen ist, aber formell noch im Objekt wohnhaft ist.

Mietverhältnisse, die auf eine bestimmte oder bestimmbare Zeit abgeschlossen sind, gelten als befristet (Art. 255 Abs. 2 OR). Solche Verträge enden automatisch, sobald der vertraglich festgehaltene Endtermin erreicht ist. Eine Kündigung ist also nicht notwendig. Als Endtermin kann ein fixes Datum («bis am 31. Dezember 2025»), eine Zeitspanne («… nach Ablauf von drei Jahren») oder ein Ereignis («… bis zum Abschluss des Studiums») vereinbart werden.

In der Praxis sind bei der Miete von Neubauobjekten und Geschäftsräumen sogenannte «unecht befristete Mietverträge» häufig. Bei solchen Verträgen wird ein frühestmöglicher Beendigungstermin («Der Mietvertrag ist frühestens auf den 30. März 20xx kündbar.») und damit eine Mindestdauer vereinbart, die länger als die übliche Kündigungsfrist ist. Nach Ablauf dieser Mindestdauer wird das Mietverhältnis fortgesetzt, bis es von einer Partei ordentlich gekündigt wird.

Ist ein Mieter mit einer Kündigung nicht einverstanden, so kann er sich an die Schlichtungsbehörde wenden und ein Schlichtungsverfahren einleiten. Das Schlichtungsverfahren bezweckt in erster Linie eine Versöhnung der Parteien (Vergleich) und ist für den Mieter kostenlos. Es wird formlos durchgeführt und es gilt kein Anwaltszwang. Dennoch ist es von Vorteil, wenn ein Anwalt die Vertretung übernimmt.

Die Erstreckung des Mietverhältnisses ist bei unbefristeten Mietverhältnissen innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung und bei befristeten Mietverhältnissen bis 60 Tage vor Vertragsablauf zu verlangen (Art. 273 Abs. 2 und 3 OR). Maximal kann die Miete für Wohnräume um vier Jahre, die Miete für Geschäftsräume um sechs Jahre erstreckt werden (Art. 272b OR). Die Erstreckung setzt voraus, dass das Mietverhältnis durch eine gültige beziehungsweise unangefochten gebliebene Kündigung beendet wurde und die Kündigung für den Mieter oder für seine Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind (Schulwechsel während des Schuljahres, laufendes Einbürgerungsverfahren). Die Erstreckung ist auch dann möglich, wenn der Vermieter Eigenbedarf angemeldet hat. Sie kann einmal oder zweimal verlangt werden.

Will ein Mieter früher ausziehen, als es die Kündigungsfrist zulässt, so hat er die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen. Der Vermieter muss den Nachmieter akzeptieren, sofern dieser zumutbar ist. Dies bedeutet unter anderem, dass der Nachmieter zahlungsfähig und bereit sein muss, den Mietvertrag zu den bestehenden Bedingungen zu übernehmen. Nennt ein Mieter einen Nachmieter, der diese Bedingungen erfüllt, so ist er von der weiteren Mietzinszahlung befreit.

Der Vermieter darf das Recht des Mieters, einen Nachmieter stellen zu dürfen, im Mietvertrag nicht ausschliessen. Bei der Beurteilung, ob ein Nachmieter zumutbar ist, kommt es auf den Einzelfall an. So darf der Vermieter erwarten, dass der Nachmieter zu der bereits bestehenden Mieterschaft passt. Hingegen darf der Vermieter einen Nachmieter nicht aufgrund dessen Rasse, Nationalität oder Hautfarbe ablehnen. Als zahlungsfähig gilt ein Nachmieter dann, wenn der Mietzins nicht mehr als ein Drittel des Haushalteinkommens ausmacht und keine Betreibungen und/oder Verlustscheine vorliegen.

Darf der Mietvertrag ausservertraglich gekündigt werden, so muss kein Nachmieter gestellt werden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mietvertrag wegen schweren Mängeln am Mietobjekt fristlos gekündigt wird.