Immobilienübertragung auf Kinder

Ein in der Praxis häufig anzutreffendes Konstrukt ist, dass der Erblasser seine Immobilien auf die Kinder übertragen möchte. Dies ist oft insbesondere dann der Fall, wenn der Erblasser sicherstellen möchte, dass die Kinder in der Zukunft im Besitz des Familienanwesens bleiben. Was diesem Wunsch entgegenstehen kann, ist, dass der Erblasser noch bevor er stirbt, pflegebedürftig wird und deshalb sein Haus veräussern muss. Um dem vorzubeugen und nicht in die Falle zu tappen, dass dann der ganze Erlös für die Pflegefachpersonen oder ein Altersheim aufgebracht wird, werden die Liegenschaften oft schon auf die Kinder übertragen, während der Erblasser noch lebt. Hierbei müssen steuerrechtliche Aspekte beachtet werden. Oft kann dann noch erreicht werden, dass obwohl das Eigentum auf die Kinder übertragen werden kann, der Erblasser dennoch im Haus verbleiben kann. In diesem Beitrag sind alle wichtigen Punkte rund um das Thema der Übertragung der Grundstücke auf die Kinder zu Lebzeiten zusammengefasst.

Wichtige Fakten auf einen Blick

• Der Erblasser kann sein Grundstück bereits zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen. Er kann in der Wohnung bleiben, wenn dies gewünscht ist. Oft wird ein sogenanntes Wohnrecht oder Nutzniessungsrecht vereinbart.
• Konkrete Vorkehrungen sollten in einem Vertrag festgehalten werden, denn wenn mehrere Kinder vorhanden sind, kann es beim Ableben Problem betreffend das Erbe und der Ausgleichung geben.
• Wenn ein Erbe, insbesondere ein Nachkomme, bereits zu Lebzeiten ein Erbvorbezug erhält, muss dieser ausgeglichen werden.  
• Immobiliengeschäfte sollten immer nach einer rechtlichen Beratung vorgenommen werden, da erhebliche Kosten anfallen können.

In welcher Form sollen die Liegenschaften übertragen werden?

Es gibt verschieden Formen zur Übertragung, die je nach Bedürfnis und nach Vermögenswert variieren können. Die Vielfalt an Möglichkeiten ist ein weiterer Grund für eine Beratung durch einen unserer Experten.

Zum Verkehrswert veräussern

Ein Grundstück zum Verkehrswert veräussern heisst, das das Haus zum Zeitpunkt der Veräusserung zum objektiven Marktwert veräussert wird. Das heisst das Kind oder die bedachte Person, erhält keine Besserstellung im eigentlichen Sinne. Wenn das Kind jedoch nicht über das nötige Geld verfügt, muss nicht unbedingt eine unentgeltliche Zuwendung erfolgen, sondern die gewünschte Struktur kann mit einem Darlehen erreicht werden. Diese Strukturen können schwierig werden, weshalb eine Beratung umso sinnvoller ist.

Veräusserung unter dem Verkehrswert

Neben der Veräusserung zum richtigen Verkehrswert ist auch eine Veräusserung möglich, welche nicht dem Marktpreis entspricht. Das heisst ein Grundstück kann unentgeltlich oder als sogenannte gemischte Schenkung veräussert werden. Eine gemischte Schenkung ist eine Schenkung eines Teils. Das heisst die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Marktwert ist die Schenkung dieses Teils. Eine solche gemischte Schenkung muss von den Kindern, ohne andere Anordnung des Erblassers, ausgeglichen werden. Das heisst die Kinder müssen sich auf ihren Erbteil anbrechen.

Was ist bei einer Schenkung bzw. beim Erbvorbezug zu beachten?

Ein Erbvorbezug ist die Schenkung einer Liegenschaft zu Lebzeiten des Erblassers unter Anrechnung auf den Erbteil. Das heisst ein Kind erhält ein Haus während die Eltern noch leben, jedoch verringert sich der Erbanspruch des Kindes entsprechend im Todesfall und deshalb muss es sich das Grundstück entweder anrechnen lassen oder es in die Erbmasse einwerfen. Wichtig ist, dass der Wertzuwachs der Immobilie vom Schenkungszeitpunkt bis zum Todeszeitpunkt berücksichtigt werden muss. Das heisst das Grundstück wird zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Ausgleichung angerechnet. Wird das Grundstück also über die deutlich mehr Wert haben, so ist dieser Wert ausschlaggebend.

Durch einen entsprechenden Dispens können die Eltern anordnen, dass die Grundstücke nicht ausgeglichen werden. Hierbei könnte es aber sein, dass die Grundstücke dann der Herabsetzung unterliegen.

Was versteht man unter einer Schenkung?

Eine Schenkung ist eine gegenleistungslose Zuwendung des Schenkers. Damit die Schenkung nicht als Schenkung auf den Todesfall gilt, muss diese zu Lebzeiten erfolgen. Zudem muss die Schenkung aus dem Vermögen des Schenkers stammen. Wird eine Schenkung auf den Todesfall versprochen, so unterliegt diese den Voraussetzungen des Erbvertrages, muss also öffentlich und in der Anwesenheit von zwei Zeugen beurkundet werden.

Will der Erblasser ein Haus übertragen, so ist dies nur mittels Schenkungsversprechen möglich. Dabei wird ein Vertrag geschlossen, welcher öffentlich beurkundet werden muss.

Im Gegensatz zum Schenkungsversprechen gibt es noch die Handschenkung, bei welcher sofort erfüllt wird und keine Voraussetzungen wie ein schriftlicher oder sogar öffentlich beurkundeter Vertrag notwendig sind. Ein solches Vorgehen ist bei der Übertragung eines Hauses jedoch nicht möglich.

Erbvorbezug – was ist das?

Ein Erbvorbezug ist eng mit der Schenkung verwandt, denn auch hier wird etwas gegenleistungslos aus dem Vermögen des Erblassers zugewendet. Die Zuwendung erfolgt jedoch im Hinblick auf ein künftiges Erbe und wird dementsprechend vom Erbe in Abzug gebracht. Es wird aufgrund des Instituts der Ausgleichung grundsätzlich angenommen, dass Zuwendung an die Nachkommen immer in Abzug gebracht werden, wenn sie Ausstattungscharakter haben, weil sie eben ausgeglichen werden müssen. Der Erblasser kann aber eine gegenteilige Anordnung treffen. In einem solchen Fall kann es aber zur Herabsetzung kommen, wenn der Pflichtteil eines der Erben verletzt wird.

Haben Eltern die freie Entscheidung?

Diese Frage ist im Grundsatz zu bejahen, denn der Erblasser kann zu Lebzeiten über sei Vermögen frei verfügen und wie gesagt anordnen, dass nichts auszugleichen ist, jedoch sind die Pflichtteile der Erben geschützt. Das heisst wenn der Erblasser zu Lebzeiten zu viele Zuwendungen an einen Erben macht, werden diese dann gelichwohl an dessen Erbe angerechnet und auch ausgeglichen und herabgesetzt.

Was geschieht im Falle der Nutzniessung/Wohnrecht?

Eine Nutzniessung beziehungsweise ein Wohnrecht macht vor allem dann Sinn, wenn die Eltern das Haus zwar auf das Kind übertragen wollen, damit sie dieses bereits zu Lebzeiten begünstigen können, die Eltern jedoch noch im Haus bleiben wollen. In einem solchen Fall braucht es die Vereinbarung eines Wohnrechts. Wenn das Wohnrecht an einer Liegenschaft übertragen wird, dann bedarf es auch einer öffentlichen Beurkundung des Vertrages. Aus diesem Grund ist die Beratung durch den Anwalt immer eine gute Idee.

Im Gegensatz zum Wohnrecht können bei der Nutzniessung an einem Grundstück auch die Mieteinnahmen den Eltern verbleiben. Die üblichen Kosten der Wohnung haben die Eltern jedoch selbst zu tragen.

Wer bezahlt die Hypothek?

Selbst wenn das Grundstück auf das Kind übertragen wird, dann müssen die Eltern die Hypothek bezahlen, wenn sie eine Nutziessung oder ein Wohnrecht erhalten. Es besteht jedoch selbstverständlich die Möglichkeit, dass die Eltern und die Kinder eine andere Vereinbarung treffen und die Kinder die Hypothek bezahlen.

In so komplizierten Fällen ist eine anwaltliche Beratung immer von Vorteil.

Informationen zu steuerlichen Aspekten

Die Übertragung eines Hauses ist – wie alle grösseren Transaktionen auch immer an steuerrechtliche Aspekte geknüpft. In den meisten Kantonen ist die Übertragung von Immobilien auf Anrechnung an den Erbteil an steuerrechtliche Folgen geknüpft. Dem Grad der Verwandtschaft kommt dabei eine bedeutende Rolle zu. So kann zum Beispiel ein näherer Verwandter weniger Steuern zahlen als ein weiterer Verwandter.

Auch bei steuerrechtlichen Aspekten ist stets der Anwalt aufzusuchen, denn eine nicht genau durchdachte Transaktion kann zu bösen Überraschungen führen.

Was ist die Ausgleichungspflicht?

Wie oben beschrieben kann bei der Zuwendung von Grundstücken an die direkten Nachkommen oder auch an weitere Nachkommen eine Ausgleichungspflicht vermutet werden und die Erben müssen das Grundstück entweder an ihren Erbteil anrechnen lassen oder im schlimmsten Fall sogar in die Erbmasse einwerfen. Des Weiteren sind auch immer Konstruktionen betreffend die Wertsteigerung zu beachten. Diese Aspekte müssen beachtet werden und können durch eine anwaltliche Beratung gesichert und genau durchdacht werden.

Aufenthalt im Pflegeheim – was ist wichtig?

Durch das Soziale System der Schweiz können Personen, welche nicht über genügendes Vermögen verfügen dennoch in den Genuss von Leistungen des Pflegeheims kommen, da sie Ergänzungsleistungen erhalten. Hier ist aber zu beachten, dass freiwillig abgezogenes Vermögen hypothetisch aufgerechnet wird. Das heisst wenn Immobilien an Kinder übertragen werden, so finden diese Eingang in die Rechnung.

Wertsteigerung der Immobilie

Die Übertragung einer Immobilie auf die Kinder unter Benachteiligung der anderen Kinder oder andere Erben führt nicht selten zu Problemen des bevorteilten Kindes. Zunächst muss das Kind mangels anderer Anordnung die Immobile ausgleichen. Es ist deshalb wichtig, dass hier ein Anwalt hilft eine solche Anordnung vorzunehmen. Zudem wird das Haus zum Verkehrswert angerechnet. Schliesslich sind Pflichtteile zu beachten. Ein Anwalt kann dafür sorgen, dass schon zu Lebzeiten alle Handlungen getroffen werden, damit der Plan aufgeht.

Fazit

Wollen die Eltern ein Haus auf Ihre Kinder übertragen, müssen sie sich gut informieren, da ein solches Vorgehen viele Fallstricke birgt. Es ist daher von grosser Wichtigkeit und ratsam zunächst einen Anwalt aufzusuchen, welcher eine umfassende Beratung bieten kann.